Rata stała czy malejąca i którą wybrać przy kredycie hipotecznym

Na czym polega różnica

W racie stałej każda płatność ma tę samą wartość, dopóki oprocentowanie pozostaje bez zmian. Na początku większość raty to odsetki, a z czasem rośnie część kapitałowa. W racie malejącej część kapitałowa jest taka sama w każdym miesiącu, a odsetki liczone są od malejącego salda, więc przy niezmiennym oprocentowaniu cała rata spada z miesiąca na miesiąc.

• Rata stała: przewidywalny budżet, niższa pierwsza rata, wyższy całkowity koszt odsetek.
• Rata malejąca: wyższa pierwsza rata, niższy całkowity koszt odsetek, szybszy spadek obciążenia.

Rodzaj raty i rodzaj oprocentowania to osobne decyzje. Rata równa nie oznacza stałej stopy procentowej. Gdy zmienia się oprocentowanie, bank może przeliczyć jej wysokość na pozostały okres. Także przy racie malejącej wzrost stopy może przejściowo zwiększyć płatność mimo spadku kapitału. Dlatego porównuj harmonogramy przy takich samych założeniach dotyczących stóp.

Wzory na obie raty

Rata stała liczona jest ze wzoru: rata = K × r ÷ (1 − (1 + r) do potęgi minus n). K oznacza kwotę kredytu, r oprocentowanie roczne podzielone przez dwanaście, a n liczbę miesięcy.

W racie malejącej część kapitałowa to K ÷ n. Do niej dodajesz odsetki od salda pozostałego do spłaty: saldo × r. Pierwsza rata jest więc najwyższa, a ostatnia niewiele większa od samej części kapitałowej. Obie wartości policzysz w kalkulatorze raty kredytu hipotecznego.

Przykład liczbowy

Zakładamy kredyt 400 000 PLN na 25 lat (300 rat) przy oprocentowaniu 7 procent w skali roku. To wartości orientacyjne i nie są ofertą banku.

• Rata stała wynosi około 2 827 PLN w każdym miesiącu. Suma wszystkich rat to około 848 000 PLN, z czego odsetki to około 448 000 PLN.
• Rata malejąca zaczyna się od około 3 667 PLN (część kapitałowa 1 333 PLN plus odsetki 2 333 PLN) i spada do około 1 341 PLN. Suma rat to około 751 000 PLN, a odsetki to około 351 000 PLN.

Różnica w odsetkach wynosi więc około 97 000 PLN na korzyść raty malejącej. Ceną jest wyższa rata na starcie: o około 840 PLN miesięcznie więcej niż rata stała.

Rata a zdolność kredytowa

Bank ocenia zdolność kredytową na podstawie pierwszej raty. Przy racie malejącej jest ona wyższa, więc ta sama zdolność pozwala wziąć mniejszy kredyt. Dlatego wielu kredytobiorców wybiera ratę stałą, nawet jeśli kosztuje więcej w całym okresie. Sprawdź swój budżet w kalkulatorze zdolności kredytowej.

Kiedy która rata ma sens

• Rata stała pasuje, gdy budżet jest napięty, a liczy się przewidywalność.
• Rata malejąca pasuje, gdy dochód jest wysoki i stabilny, a celem jest niższy koszt odsetek.
• Przy dużej planowanej nadpłacie różnica kosztu kurczy się, bo odsetki spadają szybciej. Zobacz nadpłatę kredytu hipotecznego.

Nie ma rozwiązania najlepszego dla wszystkich. Rata jest dobra wtedy, gdy mieści się w budżecie także przy wyższym oprocentowaniu.

Przed wyborem uwzględnij wydatki, które nie pojawiają się co miesiąc, oraz rezerwę na spadek dochodu. Niższa suma odsetek nie rozwiązuje problemu z płynnością na początku spłaty. Jeśli rozważasz późniejszą zmianę rodzaju rat, sprawdź w umowie, czy wymaga ona zgody banku, ponownej oceny zdolności lub dodatkowej opłaty.

Najczęstsze błędy

• Porównywanie rat bez porównania całkowitego kosztu.
• Pominięcie wzrostu oprocentowania w kredycie ze zmienną stopą.
• Wybór raty malejącej bez sprawdzenia, czy pierwsza rata mieści się w budżecie.
• Założenie, że niższa pierwsza rata oznacza tańszy kredyt.